부동산..절세보다는 부동산 가치가 더 중요하다.

[이데일리 김기덕 기자] “절세 방법을 아는 것보다 더 중요한 것은 부동산의 미래 가치를 정확히 판단하는 것이다.”

25일 서울 중구 통일로 KG타워 지하 1층 강당에서 열린 ‘2019 이데일리 부동산 투자 포럼’에서 우병탁 신한은행 부동산팀장은 “다주택자일 경우 세금을 아낄 수 있는 주택을 먼저 팔려고 하지만, 가장 중요한 것은 더 오를 수 있는 주택을 선택해 나머지 집을 처분하는 것”이라며 이같이 말했다.

우 팀장은 ‘늘어난 세부담, 절세노하우’를 주제로 절세 비법 강연에서 “현 정부 들어 부동산 세제 규제가 대폭 강화됐지만 복합해진 규제 틈새 속에서도 절세를 할 수 있는 방법은 여전히 많다”며 “세금 절감 중 가장 중요한 양도세 감면을 위해 임대주택 등록과 주택 처분 방법 등 잘 따져봐야 한다”고 말했다.

지난 2017년 8·2 부동산대책에 따라 조정대상지역 내 다주택자는 양도세 중과(2주택자 최대 52%·3주택자 최대 62%)가 적용된다. 다주택자를 계산하는 주택 수에는 서울, 광역시(군 지역 제외), 경기·세종(읍·면 지역 제외)과 지방(광역시 군, 경기 읍·면 등)에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택 등이 적용된다.

우 팀장은 양도세 중과는 조정대상지역에만 적용된다는 것을 명심해야 한다고 강조했다. 예를 들어 서울 서초구, 경기도 남양주 퇴계원, 광명시에 각 1채씩 총 3채를 보유한 다주택자가 남양주 퇴계원 주택(기준시가 3억원 이하)을 팔 경우 양도세 중과가 적용되지 않는다. 남영주 퇴계원이 경기 지역 읍·면 지역에 속한데다 기준시가 3억원 이하여서다. 또 서울 서초구, 대구 수성구, 광명에 각 1채씩 총 3채를 보유했을 경우 대구 수성구 아파트를 팔 경우 양도세 중과를 적용받지 않는다. 그 이유는 대구 수성구는 투기과열지구에 속하지만 조정대상지역에는 속해 있지 않기 때문이다.

우 팀장은 “투기과열지구가 아닌 조정대상지역에 있는 주택만 양도세 중과가 적용됨을 반드시 숙지하고 있어야 한다”며 “일반적으로 조정대상지역이 아닌 주택을 먼저 팔아 주택 수를 줄인 후, 조정지역 주택을 파는 것이 절세에 유리하다”고 설명했다.

중과세 감면을 위해 임대주택을 활용할 수 있는 방법도 소개했다. 우 팀장은 “만약 2년 보유한 A주택과 양도할 B주택, 임대주택 C·D를 보유했을 경우 두 채의 임대주택은 주택 수에는 포함된다”며 “다만 B주택을 임대주택으로 전환했을 경우에는 비과세 여부를 판단해야 하는 상황이기 때문에 임대주택은 주택 수에서 제외할 수 있다”고 말했다.

그는 마지막으로 “세제 절감을 위해 어느 집을 매도할지 고민하기 보다는 보유 주택 중 어느 집이 더 미래가치가 있는 지 판단하는 것이 가장 중요하다”고 강조했다.

김기덕 (kiduk@edaily.co.kr)